持ち家で正解だったか? いとまき考えた

持ち家か賃貸か?永遠のテーマですよね?

ブログを作ったら絶対に書きたかった題材がこれです。

どちらが良いかは個々の事例によって変わりますし、将来にならないとわからないこともあります。

あくまでも私の事例で、現時点持ち家を購入してよかったかどうかについてお話できればと思います。

論点

「持ち家か賃貸か問題」を複雑にしているのはお金の損得の問題(量的問題)と住環境などの問題(質的問題)をごっちゃにしてしまっているからです。

住環境などの問題(質的問題)はどっちがどっちという話ではなく価値観の話ですので最後にします。

まずは損か得かの話(量的問題)だけを検討していきましょう。

損か得か

これぞれに掛かるコストを図にしてみました(笑)

この内インフレ/デフレ、値上がり/値下がりについては持ち家のリスクとして論じられることが多いと思いますが、余りにも不確定な要素ですのでここでは無視して最後に考えます。

それでは早速計算していきましょう。

現実の私のケース(持ち家)と同条件の仮想ケース(賃貸)をもとに検討していきます。

比較してみよう

期間は35歳から70歳までの35年とします。

持ち家の場合

物件

諸費用込みで5000万(土地3600/建物1200)

頭金600万

ローン

当初4400万

1-5年目 : 0.63(各種控除込み)

6-10年目 : -0.19 (各種控除込み)

11-25年目: 0.81

※6年目で借換をしましたが、繰り上げしまくっていましたので借換時残額2,600万でした。

※10年間 1%の住宅ローン控除があり、幸運なことに6-10年目まではネガティブ金利になっています。

総支払額は、今後繰上げ返済をしないと仮定して、4,952万(手数料込み、税控除済)

固定資産税

現在は年16万です。面倒なので年15万で通期計算します。

15万×35年=525万

メンテナンス費用

10年毎に色々かかります。

昔作ったメモです。

これによると35年で「1055万」です。

少し過剰な気がしますが。

合計

7,132万円

賃貸の場合

家賃

HOMESで検索するとほぼ同条件の一戸建てが21万で出ていました。

古くなると家賃は下がるので通期で18万で計算してみましょう。

なお、同じところに住み続けると考えるのは現実的ではありません。

家のメンテナンスと同じ期間にしたほうが条件が合うと思うので10年に一度引っ越す前提にします。

仮で敷金2/礼金1とします。また、契約更新(2年ごと)に更新料1ヶ月が掛かるとします。

敷金/礼金:(18×3)×3=162万

家賃:(18×12×35)+(18×4)=7632万

引越し費用

近場で戸建ての引越し費用:10万(MFクラウド調べ)

10×3=30万

カーテン等を買い換える必要はあるでしょうが持ち家でも同じだと思いますので相殺とします。

合計

7,824万

結果

持ち家7,132万、賃貸7,824万と出ました。

住環境などの問題(質的問題)

賃貸にメリットが大きいでしょう。

  • 嫌な隣人がいたら引っ越せる
  • 転勤等にフレキシブルに対応できる
  • 町内会などに入らなくても許される(地域による)

まとめ

損か得か

35年で持ち家と賃貸の費用の差は700万でした。

もちろん持ち家は土地代が残ります。

毎年1%値下がりしたとして2,532万残る計算です。

家の撤去費用150万掛かるとして、純粋な資産価値は2,382万程度ですね。

合わせると3,000万強の差になります。

その他、持ち家は団信が実質生命保険になっていますので、賃貸で同条件にするためには保険料が必要ですし、賃貸では頭金や繰上げに使ったお金を運用で回せますし、持ち家だと家賃無料で住もうとおもえばすめますし、そもそも土地の値段なんて言うものは今後人口が減っていく中でどうなるかもわかりません。

私の場合、10年1%の控除ありの時期に購入し、超低金利で借換ができたので幸運だったと思います。

今後地価が下がるであろうと思われますが、幸い購入した場所が人口増加地域のJR駅徒歩4分の立地で、丸の内まで1時間かからないということもあり、下がるには下がると思いますがそれほど心配していません。

住環境などの問題(質的問題)

リスクは大きいと思います。

現在は近隣との問題は全く発生していませんが、いつ何時お隣さんが統合失調症になり、修羅場を経験するかもしれません。

結論

身の丈にあった物件を購入したこと、立地にこだわったことで現時点では購入して正解だったと思います。

どちらが正解か35年たたないと分かりません。
しかし、持ち家を選択するのであれば、持ち家という資産に投資すると考えて、金利も含めた総コストや立地の選択などが重要ではないかと思います。

お決まりの下らない結論で申し訳ございませんでした。

おわり

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